Оценка земельного участка затратным подходом

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения: 1. Метод количественного анализа. Поэлементный способ расчета метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Главная Затратный подход к оценке земельного участка При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке зданий, строений, сооружений , для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки.

Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов , тем ценнее участок.

Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями.

В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [21. Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов. Оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту. Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.

Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство: 1 путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; 2 на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.

Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает. Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке полезная и общая площадь, этажность и т. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта. Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования. Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме этап 4 с учетом времени строительства этап 5 , продажи этап 6 и значения ставки дисконтирования этап 7. Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

В Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затраты по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 9. Затратный подход к определению рыночной стоимости земельного участка

Охрана земель. Экологические ограничения землепользования. Особенности оценки земли. Основные положения оценки земельных участков. Оценка. При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений.

Ценных бумаг Затратный подход к расчету стоимости недвижимости. Затратный подход предполагает определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки, расчет все видов износа объекта, вычитание величины износа из стоимости воспроизводства или замещения, суммирование полученной величины стоимости со стоимостью участка земли как незастроенного. Оценка недвижимости методами затратного подхода включает следующие этапы: 1. Изучение прав собственности на участок земли на рынке, параметров физических, экономических участка, сведений о связи участка с окружающей средой. Источниками информации являются местные земельные комитеты, органы регистрации сделок с участками, кредитные организации, риэлтерские и оценочные компании. Выделяют пять методов оценки земельных участков по рыночной стоимости на основании трех подходов: По сопоставимым продажам; Техника остатка для земли; Развитие земельного участка. Методика оценки участка по сопоставимым продажам состоит в сравнении сведений по проданным участкам — аналогам и последующей корректировки цены продаж. Сравнение участка с аналогами выполняется по элементам сравнения: местоположение, дата продажи, физические параметры, критерии дохода от участка, условия финансирования договора купли — продажи. Метод переноса соотнесения состоит в выполнении анализа продаж строения на аналогичном участке с последующим разделением цены продажи на составляющие: величина стоимости, полученная при оценке здания , и цена участка. Первоначально определяется стоимость здания на участке, далее определяется стоимость участка как разность стоимостей имущественного комплекса и здания. Метод техники остатка при оценке земли используется в случае отсутствия информации о продажах земли. Доход определяет прибыль от максимально эффективного применения участка и недвижимости на нем с учетом принципа продуктивности земли остаточной. Методика развития участка земли применяется при необходимости расчета стоимости участка, подлежащего разбивке на отдельные участки.

Главная Категории Затратный подход к оценке земельных участков Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями.

В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. Земля как экономическая категория Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

30. Затратный подход

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Подобные документы Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка. Определение основных вопросов оценки. Сбор, проверка и анализ информации. Физические характеристики земельного участка. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры. Общие рекомендации по проведению оценки. Основные факторы стоимости. Применение метода распределения для оценки застроенных земельных участков.

Статья: Оценка недвижимости: затратный подход (Яценко А.) ("Финансовая газета", 2001, n 25)

Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний [12]. Затратный подход применяют при: оценке недвижимости специального назначения; проведении технико-экономического анализа для нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования; оценке недвижимости на пассивных рынках; проверке результатов, полученных другими методами итоговое согласование стоимости ; обеспечении поимущественного налогообложения; наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли; расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода. Например, оценивая объекты специального назначения школу, почту, аптеку, железнодорожный вокзал или автовокзал , трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в данном населенном пункте. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости. Другой пример. Инвестор планирует профинансировать инвестиционный проект, требующий 600 тыс. Для такого вида собственности рынок подтверждает возможность получения чис того дохода ЧОД в сумме не более 50 тыс. Чтобы данный инвестиционный проект был эффективным, минимальный чистый доход должен составлять 78 тыс.

Затратный подход 30. Затратный подход Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Главная Затратный подход к оценке земельного участка При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке зданий, строений, сооружений , для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Методы затратного подхода при оценке недвижимого имущества

.

Затратный подход к оценке земельного участка

.

Затратный подход к оценке земельных участков

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 4 "Затратный подход к оценки недвижимости" (Озеров Е.С.)
Похожие публикации